Siklus Properti : Tren Pasar Yang Masih Diabaikan
Kondisi pasar properti yang terus melambat saat ini menjadi sebuah tantangan bagi para pelaku bisnis properti untuk bertahan. Bahkan ada yang bilang kondisi ini sebagai kondisi tersuram setelah krisis tahun 1998.
Kondisi ini juga diperburuk dengan kondisi perekonomian yang belum kunjung membaik menyusul Rupiah yang masih loyo. Jadi sebenarnya, kondisi perekonomian saat ini bukanlah menjadi penyebab terpuruknya pasar properti.
Lantas, apa yang menyebabkan perlambatan pasar properti saat ini ?
Bila kita menengok ke belakang saat pasar properti mengalami pertumbuhan signifikan pada periode waktu 2010 sampai 2012, Indonesia Property Watch bahkan telah terlebih dahulu memprediksi mengenai adanya indikasi percepatan pasar properti pada tahun 2009.
Indikasi yang dianalisis ternyata tidak semata-mata pergerakan indikator perekonomian, melainkan tren dan pengamatan di lapangan yang memperlihatkan akan munculnya beberapa pengembangan properti yang diperkirakan akan dapat memengaruhi pasar properti untuk naik lebih tinggi lagi.
Analisis yang dilakukan oleh Indonesia Property Watch lebih didasarkan atas tren pasar yang sedang terjadi dan tidak hanya berpatokan dari data time series yang bersifat historikal.
Ketika dilakukan prediksi, banyak yang tidak percaya. Bahkan ketika kemudian setelah pasar properti benar-benar bertumbuh tinggi sampai puncaknya di tahun 2012-2013, Indonesia Property Watch malah memberikan warning sekaligus prediksi mengenai tren pasar yang akan mengalami perlambatan disertai anjloknya penjualan pasar di tahun 2014-2015, dan semakin banyak yang tidak percaya karena saat itu pasar properti sedang panas-panasnya dan tidak ada yang berani memperkirakan bahwa pasar akan drop.
Dalam analisis yang dilakukan kembali Indonesia Property Watch menggunakan tren pasar dimana dalam sebuah periode ketika pasar telah panas, maka pasar akan mengalami pendinginan. Logika pasar yang ada sederhana namun banyak yang tidak melakukan antisipasi.
Ketika pasar properti sedang giat-giatnya memasarkan properti menengah atas, banyak yang lupa bahwa sebenarnya pasar gemuk tetaplah di segmen menengah sampai bawah. Namun tingginya profit margin di segmen menengah atas membuat banyak pelaku bisnis properti yang terlalu melangit dan terlalu asik main di segmen tersebut.
Apa yang membuat siklus pasar tersebut seharusnya diperhatikan? Dengan membaca siklus tren pasar yang ada, seharusnya para pelaku bisnis properti dapat mengantisipasi dan mempersiapkan strategi khusus, sehingga pada saat pasar melemah mereka sudah siap. Karena kenyataannya banyak yang sering lupa ketika sedang di atas, dan ternyata ada jurang di depan yang lupa untuk diantisipasi. Namun ketika pasar sedang di bawah seharusnya pasar akan kembali menemukan titik baliknya.
Nah, kapan titik baliknya tersebut?
Disandingkan dengan kondisi perekonomian kita saat ini, memang agak sulit untuk memprediksi kapan tren tersebut akan membentuk fase baru siklus properti. Namun, yang perlu diperhatikan bahwa kondisi ekonomi saat ini berbeda dengan yang terjadi saat krisis 1998.
Perlu dibedakan melemahnya perekonomian karena fundamental yang lemah dengan melemahnya perekonomian karena belanja negara yang sangat besar. Mungkin kondisi saat ini menggambarkan kondisi kedua dengan pembelanjaan negara di sektor infrastruktur yang sangat luar biasa.
Pemerintah saat ini berpikir jangka panjang dan tidak hanya melihat sebagai periode pemilu 5 tahun. Karena dampak infrastruktur akan sangat menjanjikan untuk pertumbuhan ekonomi negara dalam jangka panjang.
Dengan kondisi perlambatan malah kita harus bersyukur. Mengapa? Coba bayangkan jika properti terus mengalami peningkatan yang pesat dan harga naik semakin tidak terkendali yang membuat pasar akan tidak sustain.
Dari sisi sosial bahkan akan membuat kesenjangan semakin tinggi dalam jangka waktu yang relatif singkat. Dan hal itu tentunya akan merusak pasar properti dengan sendirinya.
Saat ini saja, banyak pengembang yang kesulitan untuk memasarkan proyeknya karena patokan harga sudah terlalu tinggi dan bahkan menjadi bumerang. Dengan kondisi adanya relaksasi dalam bisnis properti, maka pasar akan mencari keseimbangan baru. Di sisi lain pasar perumahan menengah bawah malah telah menunjukkan peningkatan permintaan di semester I tahun 2015.
Karenanya, tren siklus pasar properti sangatlah penting menjadi landasan berpikir strategis bagi para pelaku bisnis properti di tanah air. Meskipun siklus pasar properti di Indonesia belum sepenuhnya terlihat, namun indikator-indikator yang ada telah memperlihatkan bahwa tahun 2015 ini telah memberikan kita kewaspadaan untuk menyusun strategi ke depan, karena tahun 2016 seharusnya pasar properti telah menemukan track-nya kembali dan menuju sebuah fase baru pasar properti nasional.
Penulis : Ali Tranghanda – Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch