Penjualan Properti di Triwulan I/2016 (Ternyata) Anjlok Lagi
Berdasarkan riset Indonesia Property Watch yang dilakukan terhadap proyek-proyek perumahan di wilayah studi Jabodebek-Banten, diperlihatkan nilai penjualan di triwulan I/2016 mengalami penurunan sebesar -23,1% (qtq) dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 55,75% (qtq) menjadi sebesar Rp 1.247.040.823.235. Bahkan, nilai ini masih lebih rendah -54,09% (yoy) dibandingkan triwulan yang sama tahun sebelumnya.
Penurunan ini sejalan dengan prediksi Indonesia Property Watch pada triwulan sebelumnya yang mengungkapkan bahwa kenaikan penjualan yang terjadi pada triwulan IV/2015 belum dapat dijadikan pola tren kenaikan pasar perumahan di triwulan berikutnya.
Hampir semua wilayah mengalami penurunan nilai penjualan dengan segmen menengah masih menguasai tingkat penjualan sebesar 52,19% dibandingkan dengan segmen besar 28,27% dan kecil 19,54%. Berbeda dengan komposisi segmen besar yang sempat mendominasi penjualan pada triwulan sebelumnya.
Hal menarik terjadi dalam perkembangan penjualan di triwulan I/2016 di wilayah Bogor sebagai wilayah satu-satunya yang mengalami kenaikan yaitu sebesar 11,8%, khususnya di segmen menengah yang naik mencapai 70,3%. Peningkatan penjualan yang terjadi berasal dari proyek-proyek perumahan di wilayah koridor Cibubur sampai Cileungsi. Hal ini telah dimungkinkan sebagai dampak rencana pembangunan jalur LRT dari Cibubur ke Cawang.
Selain itu, juga aktifitas pembangunan di wilayah ini relatif tinggi dengan akan beroperasinya Mal Metropolitan di kawasan perumahan Metland Transyogi.
Beberapa titik jalur infrastruktur termasuk di wilayah koridor Jakarta Timur sampai Bekasi Utara, Cibubur, Depok, dan beberapa wilayah lainnya akan memberikan peningkatan aktifitas pembangunan yang berorientasi TOD (Transit Oriented Development) yang akan meningkatkan nilai tanah di wilayah masing-masing.
Faktor ini diperkirakan masih akan memengaruhi pasar perumahan ke depan. Meskipun kegiatan pembangunan infrastruktur pada saatnya akan memberikan dampak yang luar biasa bagi pertumbuhan properti di tanah air nantinya, namun dalam jangka waktu pendek perlu diambil kebijakan cepat yang pro pasar agar pasar perumahan tidak semakin terpuruk dan terlambat untuk bangkit.
Terpatahkannya tren kenaikan penjualan di triwulan sebelumnya menggambarkan bahwa pasar perumahan masih belum dapat bergerak stabil. BI Rate yang berada di level 6,75% belum dapat mengangkat daya beli masyarakat, menyusul suku bunga KPR perbankan yang belum juga kunjung turun. Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) masih belum juga menunjukkan penurunan yang berarti dan bunga KPR sampai triwulan I/2016 masih berkisar 9,5% – 10,5%.
Berdasarkan analisis yang dilakukan oleh Indonesia Property Watch bahwa setiap penurunan 1% suku bunga, akan memberikan potensi penambahan pangsa pasar KPR 4% sampai 5%. Maka, dengan belum turunnya suku bunga KPR, maka dipastikan pasar akan bergerak stagnan dan cenderung menurun.
Kendala pasar juga datang dari aturan LTV dan KPR Inden yang tak kunjung diperlonggar. Kebijakan LTV masih menyisakan permasalahan dimana sampai saat ini belum kunjung selesai dan masih menjadi kendala di lapangan, khususnya masalah biaya penilaian dan jaminan tambahan. Pelonggaran kran KPR Inden untuk rumah kedua juga agaknya perlu dipertimbangkan dan dilakukan untuk periode jangka pendek untuk memberikan stimulus pasar perumahan.
Menyikapi kondisi diatas, Indonesia Property Watch menilai, sudah saatnya pemerintah dan Bank Indonesia melakukan relaksasi kebijakan di tengah kondisi pasar perumahan dan properti yang belum pulih, bahkan berpotensi untuk jatuh lebih dalam lagi bila tidak ada perubahan signifikan dari sisi kebijakan.
Menunggu terlalu lama akan menyisakan biaya sosial yang cukup tinggi karena para pengembang tidak dapat menahan laju arus kasnya bila pasar belum juga bergerak naik. Bila pasar sudah pulih, maka kapan pun Bank Indonesia dapat kembali memperketat aturan yang ada. Karenanya, antisipasi cepat dari pemerintah dan Bank Indonesia sangat diharapkan para pelaku bisnis perumahan.
Penulis : Ali Tranghanda – Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch