REITs, Akankah Jadi Instrumen Investasi Utama di Indonesia?

Real Estate Investment Trust atau disebut REITs adalah instrumen investasi berupa surat berharga yang dapat dibeli oleh investor dari perusahaan yang menerbitkan REITs.

Surat berharga ini mirip dengan surat saham yang mencerminkan kepemilikan atas sebuah perusahaan tertentu.

REITs memiliki keunggulan sebagai sumber alternatif pembiayaan dengan perlakuan perpajakan khusus dengan deviden yang cukup tinggi.

Struktur REITs mirip dengan reksadana namun penempatan asetnya adalah pada instrumen properti seperti properti komersial, mulai dari gedung perkantoran dan apartemen untuk gudang, rumah sakit, pusat perbelanjaan, hotel yang juga dapat terlibat dalam pembiayaan real estate.

Sebagaimana layaknya sebuah perusahaan, maka REITs ini dapat bersifat ‘terbuka’ yang dapat ditawarkan/diperdagangkan di bursa saham ataupun bersifat ‘tertutup’. Selain itu REITs memberikan sifat yang likuid karena berbentuk saham untuk sektor properti.

Sejarah REITs

REITs diciptakan di Amerika Serikat ketika Presiden Dwight D. Eisenhower menandatangani undang-undang dengan judul REIT, UU yang terkandung dalam Cigar Excise Tax Extension 1960.

REITs kemudian disahkan oleh Kongres Amerika pada tahun 1960 dengan tujuan untuk memberikan kesempatan bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk berinvestasi di properti dengan cara menggabungkan investasi properti dengan likuiditas pasar surat berharga.

REITs di Amerika tidak dikenakan pajak penghasilan federal asalkan memenuhi persyaratan sebagaimana diatur dalam peraturan perpajakan (Internal Revenue Code), salah satunya adalah adanya persyaratan untuk mendistribusikan sekurang-kurangnya 90% dari keuntungan dalam bentuk dividen kepada pemegang saham. Pemegang saham REITs tetap harus membayar pajak penghasilan sesuai dengan dividen yang diperolehnya.

Pada awal tahun 2005 telah tercatat sebanyak 200 REITs yang diperdagangkan di Amerika dengan total aset senilai 500 triliun US Dollar dimana 2/3 nya diperdagangkan di bursa sedangkan jumlah REITs yang tidak terdaftar pada Securities Exchange Commission (SEC) adalah sekitar 800 REITs.

Sejak itu, lebih dari 30 negara di seluruh dunia telah menetapkan skema REIT. Pada Juni 2014, indeks global termasuk 456 bursa perusahaan real estate yang terdaftar dari 37 negara yang mewakili kapitalisasi pasar ekuitas sekitar USD 2 triliun (dengan sekitar 78% berasal dari REITs)

REITs di Negara Lain

Di Amerika, REITs telah berkembang sejak tahun 1960-an dan Australia sejak tahun 1971. Di Asia sendiri, REITs baru diperkenalkan setelah tahun 2000, seperti di Jepang  (2001), Singapura (2002), Korea Selatan (2002) Thailand (2003), Hong Kong (2005) , Taiwan (2005), dan kemudian Malaysia (2005) yang tidak melepaskan peluang dalam membangunkan sektor pertanahan melalui pertumbuhan industri REITs.

Australia

Konsep REIT diluncurkan di Australia pada tahun 1971. General Property Trust adalah real estate investment trsut pertama di Australia dibawah the Australian stock exchanges (sekarang the Australian Securities Exchange). REITs yang tercatat di bursa dikenal sebagai Listed Property Trusts (LPTs)  sampai Maret 2008, membedakan dari REITs swasta yang dikenal di Australia sebagai Unlisted Property Trusts. Dan telah berganti nama menjadi Australian Real Estate Investment Trusts (A-REITs).

Hong Kong

REITs telah ada di Hong Kong sejak tahun 2005, ketika Link REIT diluncurkan oleh Otoritas Perumahan Hong Kong atas nama Pemerintah. Sejak tahun 2005, telah ada 7 listing REIT per Juli 2007, yang sebagian besar belum menikmati hasil yang memuaskan. Pada Juli 2012 ada sembilan REITs terdaftar dengan kapitalisasi pasar total sekitar € 15 miliar yang berjumlah hampir 2% dari total kapitalisasi pasar REIT global.

India

Pada bulan Agustus 2014, India menyetujui pembentukan real estate investment trust di negara ini di bawah Pemerintah dan Securities and Exchange Board India. Manfaat terbesar akan membuat pasar properti lebih likuid tidak seperti cara tradisional dalam membeli properti.

Jepang

Jepang adalah salah satu dari segelintir negara di Asia yang memiliki undang-undang REIT (termasuk Hong Kong, Singapura, Malaysia, Taiwan dan Korea), yang dimulai Desember 2001. J-REIT diperdagangkan di Bursa Saham Tokyo, dan sebagian besar penyedia layanan dari J-REITs adalah perusahaan properti Jepang, konglomerat Jepang, dan bank investasi asing. J-REIT diatur secara ketat di bawah Undang-Undang tentang Konservasi Investasi dan Perusahaan Investasi (LITIC) dan didirikan sebagai perusahaan investasi di bawah LITIC.

Malaysia

Bursa Malaysia (www.bursamalaysia.com) memiliki 16 REITyang terdaftar dengan lima REITS Syariah. I-REITs Malaysia mulai diperkenalkan pada tahun 2005 dilengkapi dengan panduan I-REITs pada akhir tahun 2005.

Filipina

REITs di Filipina dimulai sejak the Real Estate Investment Trust Act of 2009 (RA 9856) disahkan menjadi UU pada tanggal 17 Desember 2009. Regulasi dan Aturan Pelaksanaan telah disetujui oleh Securities and Exchange Commission pada Mei 2010. Namun gagal untuk menarik investor karena kebijakan pajak membatasi dan biaya tinggi.

Singapura

Sering disebut sebagai S-REITs yang terdaftar di Bursa Efek Singapura. S-REITs memiliki berbagai properti di banyak negara termasuk Jepang, Cina, Indonesia, dan Hong Kong, di samping properti lokal. S-REITs diatur dalam Collective Investment Schemes dibawah Monetary Authority of Singapore’s Code on Collective Investment Schemes. Beberapa peraturan yang S-REITs harus mematuhi meliputi gearing ratio maksimum 35%. Pajak S-REITs hanya dibayarkan pada tingkat investor dan tidak pada tingkat REITs.

Thailand

Securities and Exchange Commission membuat REITs sebagai sarana investasi pada akhir 2012, membuka pintu untuk REITs pertama yang terdaftar pada tahun 2013.

REIT di Indonesia

Dunia pasar modal Indonesia memang belum sepenuhnya mengenal obyek investasi REITs. REITs adalah konsep bentuk hukum trust, yang memang tidak dikenal di Indonesia, namun di Indonesia dikenal menyerupai trust yaitu Kontrak Investasi Kolektif (KIK) yang merupakan bentuk formal dari skema investasi kolektif seperti REITs.

Reksadana adalah salah satu bentuk KIK yang dikenal di Indonesia, disamping itu masih ada pula KIK Efek Beragun Aset (EBA), walaupun saat ini belum ada satupun wahana investasi EBA yang diperdagangkan. Untuk menerbitkan KIK-DIRE/REITs, pengembang harus mendirikan perusahaan khusus (special purpose vehicle) untuk mengumpulkan dan mengelola dana investasi atas proyek properti tertentu, dimana pemerintah mengenakan pajak atas SPV tersebut. Di sisi lain, pemerintah mengenakan pajak juga atas dividen produk REITs/DIRE tersebut.

Perusahaan Indonesia yang pertama kali menerbitkan REITs adalah PT Lippo Karawaci Tbk dengan unit investasi propertinya yaitu First Real Estate Investment Trust (First REIT) di bursa saham Singapura. “First Reit” memiliki aset berupa tiga rumah sakit dan sebuah hotel di Indonesia berjumlah sekitar 257 juta dollar Singapura, setelah itu “First Reit” juga mengakuisi tiga properti di Singapura senilai 38,2 Juta dollar setelah perusahaan ini masuk bursa saham Singapura pada bulan Desember 2006.

PT Ciptadana Asset Management (“CAM”) pada tahun 2012 meluncurkan produk Dana Investasi Real Estate (DIRE) Ciptadana Properti Ritel Indonesia (“DIRE Ciptadana”) di Jakarta dengan melakukan penawaran umum atas unit penyertaan selama masa penawaran. DIRE Ciptadana menggenggam dana kelolaan Rp 529,33 miliar per Juni 2015.

Mengutip fund factsheet DIRE Ciptadana, instrumen ini memiliki aset alokasi 95% pada proeprti Solo Grand Mall. Sedangkan sisanya 4% pada pasar uang dan 1% pada pendapatan tetap. Secara year to date (YTD) hingga Juni, produk ini berkinerja 9,5%.

Meskipun demikian, penerbitan Real Estate Investment Trusts (REITs) atau di Indonesia dikenal sebagai Dana Investasi Real Estate (DIRE) masih terkendala masalah pajak seperti pajak penjualan, pajak pertambahan nilai (PPn), pajak penghasilan (Pph), dan pajak balik nama tanah dan bangunan.

Namun, sejak paket kebijakan ekonomi V dikeluarkan dengan menitikberatkan pada insentif yang terkait dengan pengurangan pajak berganda untuk Real Estate Investment Trust (REIT) atau Dana Investasi Real Estate (DIRE), emiten properti pun menyambut baik insentif dalam paket kebijakan ekonomi tersebut.

Menurut Menteri Keuangan Bambang Brodjonegoro, dengan adanya paket kebijakan ini, maka Dividen dan underlying asset, tidak dikenai PPh final pasal 4 ayat 2. Sehingga, pajak berganda itu dihilangkan dan cukup single tax. Selain itu ada beberapa fasilitas yang bisa dinikmati terkait dari regulasi ini. Pertama, untuk kepentingan Pajak Penghasilan (PPh), KIK-DIRE dianggap sebagai satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan. Dengan demikian, tidak ada pengenaan PPh dari dividen atas SPC kepada KIK DIRE.

Fasilitas kedua, yakni penjualan underlying asset pada bangunan dan tanah KIK DIRE atau skema sejenisnya tidak dikenai PPh final pasal 4 ayat 2 UU PPh. Sementara yang ketiga adalah terkait pengembalian pendahuluan atas kelebihan PPn atas SPC.

Penulis : Ali Tranghanda, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch